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La mission de l´expert immobilier
La mission de l´expert immobilier

1- Lettre de proposition

L´expert doit fournir à son mandant une lettre de proposition mentionnant :

  • L´identification des biens expertisés
  • La ou les valeurs à définir ainsi que les hypothèses de travail sur les différents immeubles
  • Le montant des honoraires ou leur modalité de calcul
  • Les documents et informations à fournir pour l´expertise
  • Le délai de rendu des conclusions

 

 

 

2 – Formalisation de la mission

La mission doit impérativement être confirmée par le client :

  • Par lettre de proposition avec la mention expresse de l´accord du mandant
  • Par une lettre de mission
  • Par un bon de commande
  • Par un contrat

3 – Les documents et éléments d´informations à fournir

  • Plan
  • Etat des surfaces
  • Cadastre
  • Titres de propriété
  • Règlement de copropriété, le cas échéant
  • Justification juridique de l´affectation des locaux
  • Documents d´urbanisme
  • Etat locatif avec indication de la vacance
  • Baux
  • Résiliations de baux et dénonciations reçues ou prévues
  • Plan d´entretien ou programme des grosses réparations envisagées
  • Tout document technique ou concernant l´environnement susceptible d´avoir une incidence sur la valeur de l´immeuble
  • Etat des contentieux ou litiges en cours
  • Montant des charges locatives, ventilé par grands postes
  • Avis des taxes foncières, sur les bureaux et autres
  • Montant des assurances d´immeuble
  • Frais d´entretien courant

 

4 – Exploitation des documents recueillis par l´expert

  • Il doit procéder à une revue des documents recueillis afin de constater les éventuels manques ou incohérences.
  • Il pourra s´adresser à des tiers afin d´obtenir des informations complémentaires.
  • Les sources et le contexte dans lesquels ces informations ont été recueillies devront être précisés dans le rapport.

5 – Visite de l´immeuble

  • Tous les biens doivent porter sur tous les locaux normalement accessibles.
  • La visite peut être limitée au choix d´un échantillon représentatif de chacune des catégories de locaux en accord avec le client et clairement détaillé dans le rapport.

6 – Analyse du marché

  • Le rapport détaillé doit comprendre des références de transactions sur le marché de location et de la vente, plus généralement toute information concernant l´offre ou la demande et leur évolution sur le marché concerné.

7 – Lettre d´affirmation

  • Obtenir de son mandant une « lettre d´affirmation » indiquant que l´ensemble des informations ou documents susceptibles d´avoir une incidence sur la valeur de l´immeuble a bien été communiqué.

8 – Le Contenu

  • L´objet
  • Le cadre de travail de l´évaluation ainsi que les méthodes utilisées
  • Les sources et documents utilisés avec des réserves en cas d´incertitude ou de lacune
  • L´état physique de l´immeuble
  • Les questions d´environnement et d´urbanisme en précisant les tendances découlant de ces facteurs

9 – Conclusions

  • Celles-ci devront être claires et non équivoques, le cas échéant préciser le régime fiscal en cas de cession.

10 – Les réserves

  • En cas d´incertitude ou de lacune de nature économique, juridique ou technique, le rapport devra expressément contenir des réserves expliquant les risques qui en découlent.

Attention : à défaut de produire les diagnostics (amiante, plomb, état parasitaire, DPE, bilan du gaz, bilan électrique, etc.) Ce rapport est remis sous réserves de principe et d´usage notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au moment de notre visite.
Notre mission n´a pas procédé au contrôle du fonctionnement des équipements et services généraux, ni d´étude technique de l´immeuble (fondations, planchers, couvertures, murs, canalisations….). Seuls des devis de professionnels agréeraient de manière précise les coûts des travaux. Les montants indiqués sur le rapport ne sont donnés qu´à titre indicatif.


Déontologie et contrôle

  • 1. Confidentialité
  • 2. Absence de tout lien de subordination financière avec le client ou le donneur d´ordres
  • 3. Relations avec les confrères, sauf en cas d´opposition de leur mandant ou de confidentialité renforcée
  • 4. Obtention d´une Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle à justifier sur simple demande
  • 5. Honoraires devant être déterminés en fonction de l´importance de l´immeuble et de sa complexité. Ne doivent pas dépasser 20 % en moyenne sur 2 ans avec un même client